在经济得以快速发展的今天，提高生活质量已经成为城镇居民的重要目标之一，特别是在风景秀美的农村拥有自己的住宅，进行度假休闲，成为一部分群体的追求。尤其位于大中城市周边的一般农村房屋，比较受到青睐。因此，城镇居民购买农村房屋大量存在的现象，已经成为一个非常突出的现实社会问题和法律问题。
律师观点
关于城镇居民购买一般农村私有房屋的法律效力问题，存在较大争议。但根据我国法律、法规和政策规定，认定城镇居民购买农村房屋合同原则上无效，已经成为主流观点和司法实践认定基准。
1、虽农村私有房屋为农村居民私有财产，但不属于我国法律规定的可以进行自由交易的财产。根据我国相关法律及政策规定，只有属于商品房性质的房屋才可以进行自由交易。
2、由于农村房屋所占有、使用土地为集体所有制土地，农村集体土地权利具有一定的身份性，即具有所属土地的农村集体经济组织的成员农村宅基地买卖受保护码，才可以占有、使用。同时基于该类土地是村民的基本生产、生活的保障，属于集体无偿分配。
3、基于房产与地产的统一性，对农村房屋进行出让，实际涉及到房屋所占土地使用权的转让。但根据我国《物权法》规定，对于集体土地的所有权行使主体，只能属于村民小组、集体经济组织或村民委员会，所有权包括占有、使用、收益、处分权。村民个人仅有占有、使用的权利，并无权对宅基地使用权转让。
4、一定情况下，即使购买农村房屋合同为有效，但农村房屋产权无法办理变更登记，城镇居民无法取得所购农村房屋的产权，也即购买方不享有法定所有权。根据我国《物权法》规定，不动产物权的效力应当以登记为准。
律师建议
1、城镇居民不要擅自购买农村房屋，一旦购买，因无法享有法律保护的产权农村宅基地买卖受保护码，容易产生纠纷；
2、因农村房屋及宅基地可以在同一集体经济组织成员将发生流转，如家庭成员为集体经济组织成员，可以以该家庭成员名义购买。
法律规定
1、《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
2、《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
常明律师
戴志良
三级律师；江苏常明律师事务所合伙人，常州市律师协会知识产权委员会副主任，常州市现代司法行政发展研究中心研究员，溧阳市法援名优律师。
2008年执业至今，长期注重民商事合同类、民事侵权类业务处理和理论研究，特别擅长买卖合同、承揽合同纠纷案件和侵权纠纷案件处理，有多篇论文及案例被《法制与经济》、《法制博览》、《常州法学》等刊物录用，并多次受邀参加常州电视台《有请大律师》栏目。
现担任宣城市华菱精工科技股份有限公司、申芝电梯有限公司、溧阳市平陵众达汽车销售服务有限公司、溧阳市东晨服饰制伞有限公司等多家知名企业法律顾问。
江苏常明律师事务所
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