中介服务的典型情形有两种：乙方为甲方提供交易信息，甲方与第三方签订合同，甲方向乙方支付报酬，这叫作报告居间；乙方撮合甲方和丙方签订合同，乙向甲丙双方或其中一方收取报酬，这叫作媒介居间。
本文以「三观分析法」，从宏观、中观、微观三个层面梳理「中介合同」起草审查的注意事项。
宏观-合同类型
一、居间中介合同是服务合同及广义委托合同的一种
1.居间中介提供的也是一种服务，属于服务合同是没有问题的。
从合同起草审查的角度，中介合同在合同条款层面当然有其特殊性，但是一般委托服务类合同的审查注意事项，往往也适用于中介合同。
2.实务中提到的“中介、中介机构、中介服务、介绍服务”等，很多并非《合同编》所说的“中介”。
例如留学中介、婚姻介绍这种类似于“撮合”的服务，因为其“撮合”的并非“合同”（尤其婚姻肯定不是“合同”），因此不属于“中介”。公司上市过程中聘请的律师事务所、保荐机构等也被叫做中介机构，但很显然其提供的并不是居间服务。
“职业中介”也较为特殊。虽然“职业中介”也是撮合劳动者一方与用人单位一方建立劳动合同关系，而劳动合同关系也可理解为是一种合同关系，看似职业中介也在进行居间服务，但是在我国，根据《人力资源市场暂行条例》第18条规定，从事职业中介活动需要获得专门许可，并应遵循专门法规。因此“职业中介”类合同几乎不存在适用《合同编》第26章中介合同规定的空间。
这些并非“撮合合同成立”的“中介服务类、介绍服务类”合同，属于无名服务合同，参照一般服务类合同的起草审查规律，并结合该类具体服务的法规、交易特点进行起草审查即可。
3.中介属于“广义的委托合同”，但不存在代理，区别于“典型委托合同”。
《合同编》“中介合同”一章的第966条规定：本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。同时根据《合同起草审查指南》的观点，广义的委托合同就等于“广义的服务合同”，包括多种有名合同，例如行纪、中介 、保管仓储，也包括医疗、培训等无名服务合同，典型委托合同则以对法律行为的委托为核心，其中包含代理。
中介服务方只是撮合交易，并不代理交易任何一方，因此并非典型的委托。
4.中介合同在模式上的最主要特点是：撮合交易成功才获得报酬。
当然，这是在一般情况下。理论上也可能存在“只要提供交易信息或媒介服务即可获得报酬”的中介服务。但是这种中介服务对应的合同其实就按一般服务合同起草审查即可。
本文所讲的中介合同条款，是围绕着“撮合交易成功才获得报酬”来设计的。
二、中介合同与劳务合同、劳动合同
如果是单位提供中介服务，当然不可能建立劳务或劳动关系。
如果是个人提供中介服务，那么有下面这些可能：
1.雇佣一个人为本单位提供长期的中介服务，实际上就是我们所说的销售、业务员——如果符合劳动关系特征，则建立劳动合同关系，应签订劳动合同。
2.长期的中介服务也可能是委托合同、中介合同关系，不建立劳动关系——但个人应该是自主安排工作时间的。
在保险、证券经纪行业中，这类人员与单位之间就有一定的选择空间，可以选择建立劳动关系，此时单位应缴纳社会保险，只有符合《劳动合同法》的法定情形下才能解除劳动关系。单位也可以选择建立委托合同关系或中介合同关系，约定双方不属于劳动关系，单位按约定向经纪方（个人）支付佣金即可，此时双方可按约定随时提前解除。
也就是说，这种情况下，中介合同与劳动合同构成选择型关系。这其实是个用工模式选择的问题，可参考《》“非劳动关系（一）：个人劳务（雇佣）类合同”。
3.委托个人提供临时的中介服务，此时可能参照劳务关系，委托人可能承担雇主责任。
具体可参考《合同起草审查指南：常用合同卷》“服务类合同整体把握”以及《合同起草审查指南：劳动用工卷》“延伸讨论：《民法典》下的雇主责任与应对”。
三、中介合同与互联网平台的最终用户协议
某些互联网平台是提供类似撮合交易的服务的。以滴滴为典型，一方是司机，一方是乘客，滴滴为双方撮合交易，其实质与居间颇有相通之处。这种情况下，互联网平台要考虑平台与提供服务的个人（如司机）的关系定性。
从互联网平台的角度，肯定要避免劳务、雇佣这类关系，定性为委托也需注意代理风险或连带责任风险。因此，互联网平台所使用的协议往往会明确为挂靠合作关系、技术服务关系，也有少数定性为中介关系的，同时会明确声明不属于劳务关系或劳动关系。
四、中介与委托、行纪
中介并非代理，委托人有权自行决定是否与中介人推荐的交易对象达成交易。如果中介人想要自行与交易对象达成交易，则需要改为委托代理关系或行纪关系（行纪也是委托的一种）。
当然权利是与责任相对应的；这种情况下，委托方也会对受托方要求更多。例如：如果将房产中介改为房产委托管理，委托方（房东）就会要求受托方直接承担支付租金（或叫房产收益）的义务了。
五、中介与经纪
《房地产经纪管理办法》、《保险经纪人监管规定》、《演出经纪人员管理办法》等法规中对经纪人、经纪行为有所规定。从法规和实务来看，“经纪合同”主要出现在房地产行业、证券期货保险行业以及体育演艺行业。
实务中的房地产经纪，其经纪服务的范围不止中介（例如房地产经纪人常常还提供代办贷款、过户等服务），但仍然以“撮合双方交易”的中介服务为主。
证券期货保险行业的经纪服务则主要是“撮合交易”的中介服务。这类经纪服务合同仍可以参考一般中介合同的审查要点，并结合该领域的具体法律规定予以审查。该领域如有政府示范文本，可以参考。
演艺行业的经纪较特殊，不同于中介。艺人所在的经纪公司一般直接与对方公司建立演出邀请合同、产品代言合同关系，而不是“撮合艺人与对方公司签订合同”，这种模式下艺人与经纪公司签订的合同（经纪公司对艺人进行包装、推广，艺人需通过经纪公司对外签约、取得收益，双方约定利益分配机制）不是中介合同，而是一种特殊的无名合同，可归于一种特殊的合作关系。某些情况下，艺人与经纪公司甚至可能是劳动关系。
六、实务中涉嫌违法的中介模式
具体见：
宏观-合同主体
一、个人、公司均可以从事非职业中介取得报酬
在居间合同纠纷中，有少数判例中提及居间资质问题，但由于《经纪人管理办法》已于2016年被废止，现行司法实践中，提供一般居间服务不存在资质问题，更不能以缺乏资质为由认定居间合同无效。
因此在经济生活中，个人、公司临时的、偶发的为其他主体提供交易机会、介绍项目、推介融资、推荐购房租房，并收取报酬，这类交易都是被允许的、合法的。
当然，中介人未必能开出“中介服务费”的发票，往往只能开服务费、劳务费、信息费之类发票。
二、部分职业中介、经纪业务需要依法取得资质，否则会导致处罚
1.部分领域缺乏资质，可能会导致处罚。
比如下列领域：
房地产中介：《房地产经纪管理办法》第8条、第9条规定，“设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员，国家对房地产经纪人员实行职业资格制度。”
保险经纪：《保险经纪人监管规定》第14条规定，“中国保监会及其派出机构依法作出批准保险经纪公司经营保险经纪业务的决定的，应当向申请人颁发许可证。申请人取得许可证后，方可开展保险经纪业务，并应当及时在中国保监会规定的监管信息系统中登记相关信息。”
期货经纪：《期货公司监督管理办法》第15条规定，“按照本办法设立的期货公司，可以依法从事商品期货经纪业务；从事金融期货经纪、境外期货经纪、期货投资咨询的，应当取得相应业务资格。从事资产管理业务的，应当依法登记备案”，第16条规定了期货公司申请金融期货经纪业务资格的条件和要求。
2.中介资质非必须，缺乏资质不会影响合同效力和报酬。
实务中关于居间报酬的纠纷，还有一类常见情形，便是委托人以居间人不具备居间资质或营业资质、居间方的具体操作人员缺乏从业资质为由，主张居间合同无效，拒绝支付居间报酬。
由于《经纪人管理办法》等规章的失效，所谓的“居间资质”不再是进行居间行为的必备条件，而对于专业从事居间服务的机构，在营业资质和具体操作人员从业资质方面的瑕疵，根据已有的裁判观点，也不会对居间合同的效力有影响。在居间合同合法有效的基础上，只要居间合同约定的居间服务完成，委托人就应当支付报酬。【1】
3.对于缺乏资质的中介居间类合同的起草审查措施。
（1）若仅为偶发性的中介居间服务，性质上不属于以此为常业的经纪业务，中介合同的效力一般不因资质问题而失效。此时仍可以正常起草审查中介合同。
（2）若中介人长期以居间为经营业务，而提供中介服务又无法规要求的相应资质，则构成无资质经营，可能面临没收违法所得等行政处罚。但对于具体的中介合同而言，并不一定导致无效。
此时，律师应向当事人提示风险，建议停止此类业务。
三、中介人可向双方提供服务收取报酬
中介人可以与交易双方的任何一方建立中介合同关系，也可以同时与双方建立中介合同关系并约定向双方中的一方或双方收取报酬。
中观-合同形式
一、中介合同常常使用“单方文件”的形式
也就是由委托人向中介人出具承诺，一般是承诺“中介成功则向中介人支付指定报酬”。对于中介人来说，这就已经有法律效力了。
对于委托人来说，因中介人无需签署，也就无法要求中介人承担什么义务。但因为中介人不努力促成交易的话就得不到报酬，因此也不用担心中介人不提供服务。不过，采取单方文件的，要考虑中介人在居间未成功时，可能要求委托人支付从事中介活动中支出的费用。
如果委托人还想进一步约定保密义务或对中介人的特别要求，就应该与中介人签署协议。
相关模板：
二、中介合同可能与主交易合同签署在一起
中介合同可能单独由委托人和中介人签署，也可以与主交易合同（如租赁合同）约定在一起。
中介合同与主交易合同混合的时候，合同里面有可能约定中介人也承担一些担保性质的义务，例如保证某一方身份、标的的真实性。这些约定是有法律效力的。
相关模板：
三、中介合同的配套文件
1.起草审查中介合同时，从中介人的角度，律师往往要配套证明中介人履行了中介义务的文件。
这类文件往往有两种形式：
第一种：证明交易对象、交易标的由中介人提供，由委托人签署确认。
以房产中介为例，“客户看房确认单、带看书”之类，就是为了确认这个房产是中介人提供的信息。
相关模板：
第二种：证明中介完成了服务。
例如“房产中介服务佣金确认书”，则直接确认了中介服务完成和佣金金额。
相关模板：
在中介服务过程中，及时与客户签署上述文件尤其是第一种文件是非常重要的，否则会难以证明中介人提供了服务。
有时也会直接在意向书或预约合同类文件中直接将主交易合同的意向、预约与中介服务一并写明。
相关模板：
2.从委托人的角度，要考虑专门约定保密义务，或另外签署保密协议，或由中介人提供保密承诺。
3.如从事中介业务有必要，可由委托人向中介人另外出具一个委托书，以便中介人向潜在交易对象展示。
因为中介人只是撮合交易，从委托人的角度，最好在委托书中说明，只是委托中介人寻找交易对象，无权代表委托方签署合同及相关文件。
四、职业中介的合同可能构成格式合同
像房产中介行业的合同，很可能被认定为是格式合同。因此对于中介合同中的重要条款（主要是关于佣金支付、佣金退还的约定、违约责任等）有必要适当加粗、加大字体，采取合理方式向委托人予以提示。
微观-合同条款
一、“防跳单”相关条款
《合同编》第965条规定，“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”——这里的“绕开中介人直接订立合同”就是所谓的“跳单”。
中介合同以“居间成功才收费”的模式为典型，中介人如何保证自己能收到报酬，是中介人对中介合同最需要关注和审查的。
（一）中介人一方如何防止跳单？
从中介人一方来看，对“如何防止跳单”或者说“如何足额拿到报酬”问题有下列措施。可以说这些措施都是想事先把“委托人用来拒绝支付报酬的理由”提前想到，并在合同中明确否定。
1.明确“跳单”仍需要支付报酬。
这是起码的作法。即使没有此约定，根据《合同编》第965条，也是应该支持中介人一方拿到报酬的。
2.明确居间成功的定义，防止委托人否认“居间成功”。
（1）明确以签约为标准，或以签约收款为标准。
（2）明确通过关联公司签约时，仍属于居间成功。
委托人和交易对方都有可能通过关联公司来签约，合同中应明确，这都属于居间成功。
（3）将委托人与交易对方的交易类型适当放宽。
例如融资居间，要考虑到融资的方式有多种，借款、股权融资等方式均有可能。合同中应约定：委托人与中介人推介对象达成融资（包括但不限于借款、股权融资等各类融资方式），均视为居间成功。
（4）考虑独家委托。
独家委托一般会附上期限。这种情况下，该期限内委托人就不能绕开中介人进行交易。
（5）考虑明确委托人与交易对方签约后发生争议、解除等不退费。
委托人与交易对方签约甚至付费后，仍有可能解除、退费，可以明确此种情况下仍应支付居间报酬、不退报酬。但是这种条款委托人可能难以接受，因此综合考虑中介带看确认书模板，可能未必适合在合同中明确；没有明确要退费的情况下，因为居间已经成功了，中介人是有权不退费的。
少数情况下经博弈，也可能达成类似约定：委托人与对方解除合同且实际退费的，中介人应按委托人实际收费金额的相应比例收取中介报酬，多收部分应退还给委托人。
3.应事先考虑对“居间服务”的证明。
包括：
（1）合同中明确委托人联系人、联系方式，最好是明确电子邮箱。
向委托人提供中介信息时，通过合同指定的方式（如电子邮箱）提供，作为该信息（如交易对方信息）是由中介人提供的证明。
（2）合同履行中及时确认。
例如前面提到的由客户签署的“看房确认单”。
通过电子邮箱等方式，由对方在合同中指定的联系人确认一下，效果也是类似的。
（二）委托人一方的考虑。
应该说，实务中大部分中介人拟订的条款是可以接受的，虽然这些条款主要是保护中介人利益的。只要核心内容是“居间成功才付费”，那么对于委托人来说一般可以接受。不过下列情形可以特别注意：
1.最好以“收款或交易成功”为付费标准。
例如融资居间，一般是以“实际收到融资”才算居间成功、才付费。
项目居间中介带看确认书模板，也可以“收到首笔款”作为居间成功的标准。
2.确实可能发生争议、可能退费的项目，考虑退费时应相应退还居间报酬。
3.如存在“虽然签约但并非由中介人促成”的情形，应在合同中列明。
例如：对于中介人提供的交易对象名单，委托人认为事先已经在委托人接触范围的，可以在5日内明确排除；如委托人与此类预先排除的对象达成交易的，不视为居间成功。
有时会直接在合同中列明哪些项目、哪些交易对象不属于中介人居间服务的范围。
二、经常性居间服务的特殊条款
实务中常见到“甲方委托乙方推广甲方的产品、服务，并向乙方支付佣金”的合作模式，其实这也是中介，只是一种经常性的、类似于“合同+订单”模式的中介服务。
对于此类合同，除了参照一般的委托服务类合同、中介合同的起草审查要点之外，还应特别注意：
1.结算确认流程。
除了正常的结算、付款周期之外，还要关注一个问题：双方如何确认“哪些业务是中介人促成的”？
这需要在合同中设计适当流程，这个流程仍能留存相应证据，又简便易行。例如约定以中介人通过电子邮箱提供的客户名单为准；如果委托方对名单有异议（可能是委托方的现有客户），则应在2日内提出异议。
2.适当的管理性条款。
委托人会要对中介人有一定的管理，包括：指定宣传渠道、指定宣传方式等；定期考核；提前解除等。
3.明确定性双方的关系。
包括：
（1）排除代理关系、合伙关系，不产生连带责任或补充责任。无论中介人是个人还是公司，都有必要约定。
（2）如果中介人是个人，应明确双方不是劳务关系、雇佣关系。
（3）如果中介人是公司，还可明确排除劳务派遣关系。
文中注释及说明：
哈尔滨市中级人民法院(2014)哈民三商终字第158号；上海市闵行区人民法院(2010)闵民三(民)初字第111号。
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